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多措并举开源节流,雅居乐“过关”

5 月 10 日,雅居乐呈上了迟来的 2021 经审核年报。

报告期内,该公司销售额逆势增 0.59% 至 1390.1 亿元,创下新高;实现营收 730.28 亿元,净利润 90.98 亿元,股东应占净利润为 67.12 亿元;毛利率为 26%。

总体而言,雅居乐多项核心经营数据稳定,与行业大势一致。

多元业务迎收获期

当前,房地产业务面临挑战,雅居乐持续布局的多元化业务逐步迎来收成期,助其对冲下行风险。

2021 年,雅居乐物业发展确认收入 584.02 亿元,多元业务收入 146.25 亿元,后者贡献营收的比例增加 6.7 个百分点至 20%。

细分来看,雅居乐多元业务中的物业管理业务,收入同比大幅增加 44.3% 至 113.3 亿元,主要系雅生活持续扩大规模,收购新中民物业及中民物业并表。该业务经营利润也同比增加 6.6% 至 18.42 亿元。

环保业务方面,收入增加 20.9% 至 27.67 亿元,录得利润 2.77 亿元,同比上升 20.9%;商业业务则实现营收 5.29 亿元。

雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示," 本集团‘以地产为主、多元业务协同发展’的营运模式续见成效。"

同时,雅居乐仍在拓宽多元化业务边界,去年新进入新能源汽及调味品板块,成为威马汽车及珠江桥生物科技公司股东。这两项业务将与雅居乐开发与物管增值服务等协同发展,或进一步拓宽雅居乐营收来源。

不过,该公司正面临一定的流动性挑战。

去年上半年,雅居乐三道红线指标均处绿档,但下半年以来现金流有所收紧。截至年末,该公司净负债率为 50.8%,剔除预收款后资产负债率为 67.1%,这两项指标均大幅改善。不过,在行业集体承压下,现金短债比由上半年的 1.18 倍降至 0.77 倍。

现金流方面,去年末雅居乐现金及银行存款总额为 384.2 亿元,其中现金及现金等价物 228.03 亿元,有限制现金 156.17 亿元。

同期,雅居乐一年内需偿还的银行借款及其他借款为 171.45 亿元;优先票据 69.98 亿元;境内公司债券、商业物业资产支持证券、资产支持证券及可交换债券 54.37 亿元。

稳现金流 多方式降本增效

" 稳现金流 " 成为房企共同的关键词,雅居乐也正通过处置资产等多方式稳定现金流及保障到期债务兑付。

2021 年,雅居乐持续积极盘活旗下资产,出售多间附属公司股权予以第三方,总代价为 49.9 亿元,并录得出售收益 42.6 亿元。

今年一季度,雅居乐也通过出售多项物业收取所得款约 60 亿元,并将于二季度进一步收取约 30 亿元。期间内,雅居乐向海螺创业出售 5 家环保公司股权,并先后将持有广州亚运城项目股份及三个地产项目出售予中海。

雅居乐还表示,如有需要将再度出售若干非核心物业和非核心业务,以产生更多现金流。

今年以来,雅居乐持续积极与相关机构沟通,与银行及第三方贷款人订立若干贷款协议,以借款合共约人民币 100 亿元;并就进一步借款 30 亿元资产担保贷款作预先磋商,预计二季度或三季度完成;还将在可接受成本内对现有借款、新债务融资及银行借款续期。

积极开源的同时,雅居乐管理效率进一步提升。

雅居乐去年行政开支同比下降 23.5% 至 40.04 亿元,占总收入的比重也减少 1 个百分点至 5.5%。该公司表示,行政开支下降主要系环保项目商誉减值大幅下降 95.9% 至 0.3 亿元;架构重组后,人员工资及福利费用同比减少 19.4% 至 12.99 亿元。

去年 8 月,雅居乐开启了一轮组织架构调整,原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团,并成立新的大地产集团,整合拉通旗下人才与资源。

总体来看,雅居乐稳现金流的决心非常强烈,该公司在年报中写道," 在获得所需资金之前,不会承诺进行重大的资本支出及土地收购;并将继续寻求其他替代融资和借款,以为现有财务责任和未来营运开支拨资。"

换句话说,在流动性没有明显好转前,雅居乐将缩小投资力度,谨慎迈步。

这家被称为 " 华南五虎 " 之一的中型房企,正努力跨过 2022 年这道 " 关 "。



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